Je dnes možná 90% hypotéka?

Odpoveď je jednoduchá – áno. Avšak, v praxi realizovanie tohto spôsobu financovania môže byť častokrát ťažšie.

Čo vlastne znamená 90% hypotéka alebo tzv. 90% LTV?

Ukazovateľ LTV (Loan to Value) je jeden z hlavných faktorov pri určovaní výšky hypotekárneho úveru a úrokovej sadzby. LTV vyjadruje pomer medzi výškou poskytovaného hypotekárneho úveru a hodnotou zakladanej nehnuteľnosti.

Príklad:
Poskytovaná výška hypotéky: 85.000€
Kúpna cena nehnuteľnosti: 100.000€
Odhad hodnoty nehnuteľnosti  znalcom (schválený bankou): 95.000€
Ukazovateľ LTV = (85 000/95 000) x 100% = 89,5%

V súčasnosti, na základe opatrení NBS, nesmie podiel nových úverov, s LTV v rozmedzí 80% až 90%, presiahnuť hranicu 20% z celkového objemu úverov poskytnutých bankou. Banky si preto vyberajú, komu takýto úver poskytnú, a jeho poskytnutie zároveň podmieňujú vyššou úrokovou sadzbou ako je pri financovaní do 80% LTV. V praxi to znamená, že ak vaše LTV presiahne hranicu 80,01% LTV, banka schvaľuje úver ako 90% hypotéku.

V takomto prípade platí, že s klientom je potrebné najprv vybrať banku, ktorá takýto typ financovania poskytuje, a až následne sa orientovať na úrokovú sadzbu. Ideálne je porovnať si viac bánk naraz a zvýšiť tak šance na získanie 90% financovania.

Čo teda banka sleduje pri schvaľovaní 90% hypotéky?

• bonitu klienta - banka detailne skúma schopnosť klienta splácať nový dlh a sleduje taktiež aspekty ako sú vek, vzdelanie, výška a typ príjmu a dlhy (aj odklad splátok v súvislosti s pandémiou COVID-19),
• typ a lokalita nehnuteľnosti - v prípade záujmu o 90% financovanie je potrebné, aby predmetom zabezpečenia bola nehnuteľnosť, ktorá sa nachádza v krajskom alebo okresnom meste (s výnimkou jednej banky, ktorá vie poskytnúť 90% financovanie aj na nehnuteľnosť v obci). Zároveň však platí, že 90% financovanie nie je možné získať ak je predmetom zabezpečenia pozemok alebo rekreačná nehnuteľnosť.
• čas podania žiadosti - možno to znie zvláštne, ale banky reportujú kvartálne pomer poskytnutých hypoték (od 80% do 90% LTV), a preto je najväčšia šanca na získanie 90% hypotéky na začiatku kvartálu, keď má k tomu bankový dom ešte budget.

Aká je cena za získanie financovania nad 80%?

Aj v tomto prípade platí, že za „exkluzivitu“ si treba priplatiť. Banky, ktoré poskytujú tento typ financovania, majú vlastnú internú politiku, a preto je výsledná úroková sadzba veľmi odlišná. V zásade platí, že najlepšie úrokové sadzby, ktoré je možné dosiahnuť pri 80%-nom financovaní (s výnimkou refinančných úverov kde sa dá ísť až do úrovne 100%), začínajú na úrovni 1,04% p.a. pri 3-ročnej fixácii. Stále však môžeme na trhu nájsť aj banky, pri ktorých je prirážka za túto „exkluzivitu“ tak vysoká, že sa výsledná úroková sadzba dostane až nad úroveň 2% p.a.

Dofinancovanie úveru

Jeden zo spôsobov ako dosiahnuť lepšiu úrokovú sadzbu pri žiadanej hypotéke je znižiť celkovú hodnotu LTV a to za pomoci:

• vlastných zdrojov,
• dofinancovania  pomocou spotrebného úveru alebo úverom cez stavebnú sporitelňu,
• zníženia celkového LTV zabezpečením ďalšej, inej nehnuteľnosti.

 

Ako môžete vidieť, proces financovania môže byť v celku komplikovaný. Preto je ideálne obrátiť sa na nezávislého odborníka, ktorý na základe údajov od klienta vie posúdiť reálnosť a výhodnosť získania 90% hypotéky.

Pre výpočet svojho financovania kliknite TU

Autor: Ing. Viktor Jakubčin , Dávid Krajcár