Je dnes možná 90% hypotéka?
Odpoveď je jednoduchá – áno. Avšak, v praxi
realizovanie tohto spôsobu financovania môže byť častokrát ťažšie.
Čo vlastne znamená 90% hypotéka alebo tzv. 90%
LTV?
Ukazovateľ LTV (Loan to Value) je jeden z
hlavných faktorov pri určovaní výšky hypotekárneho úveru a úrokovej sadzby. LTV
vyjadruje pomer medzi výškou poskytovaného hypotekárneho úveru a hodnotou
zakladanej nehnuteľnosti.
Príklad:
Poskytovaná výška hypotéky: 85.000€
Kúpna cena nehnuteľnosti: 100.000€
Odhad hodnoty nehnuteľnosti znalcom (schválený bankou): 95.000€
Ukazovateľ LTV = (85 000/95 000) x 100% = 89,5%
V súčasnosti, na základe opatrení NBS, nesmie
podiel nových úverov, s LTV v rozmedzí 80% až 90%, presiahnuť hranicu 20% z celkového
objemu úverov poskytnutých bankou. Banky si preto vyberajú, komu takýto
úver poskytnú, a jeho poskytnutie zároveň podmieňujú vyššou úrokovou sadzbou ako je pri financovaní do 80%
LTV. V praxi to znamená, že ak vaše LTV presiahne hranicu 80,01% LTV, banka
schvaľuje úver ako 90% hypotéku.
V takomto prípade platí, že s klientom je potrebné najprv vybrať banku, ktorá takýto typ financovania poskytuje, a až následne sa orientovať na úrokovú sadzbu. Ideálne je porovnať si viac bánk naraz a zvýšiť tak šance na získanie 90% financovania.
Čo
teda banka sleduje pri schvaľovaní 90%
hypotéky?
• bonitu klienta
- banka detailne skúma schopnosť klienta splácať nový dlh a sleduje
taktiež aspekty ako sú vek, vzdelanie, výška a typ príjmu a dlhy
(aj odklad splátok v súvislosti s pandémiou COVID-19),
• typ
a lokalita nehnuteľnosti -
v prípade záujmu o 90% financovanie je potrebné, aby predmetom zabezpečenia
bola nehnuteľnosť, ktorá sa nachádza v krajskom alebo okresnom meste (s
výnimkou jednej banky, ktorá vie poskytnúť 90% financovanie aj na nehnuteľnosť
v obci). Zároveň však platí, že 90% financovanie nie je možné získať ak je
predmetom zabezpečenia pozemok alebo rekreačná nehnuteľnosť.
• čas
podania žiadosti - možno to znie zvláštne, ale banky reportujú kvartálne pomer
poskytnutých hypoték (od 80% do 90% LTV), a preto je najväčšia šanca
na získanie 90% hypotéky na začiatku kvartálu, keď má k tomu bankový dom
ešte budget.
Aká je cena za získanie financovania nad 80%?
Aj v tomto prípade platí, že za „exkluzivitu“
si treba priplatiť. Banky, ktoré poskytujú tento typ financovania,
majú vlastnú internú politiku, a preto je výsledná úroková sadzba
veľmi odlišná. V zásade platí, že najlepšie úrokové sadzby,
ktoré je možné dosiahnuť pri 80%-nom financovaní (s výnimkou refinančných úverov kde sa dá ísť až do úrovne 100%), začínajú na úrovni 1,04% p.a. pri 3-ročnej
fixácii. Stále však môžeme na trhu nájsť aj banky, pri ktorých je prirážka za
túto „exkluzivitu“ tak vysoká,
že sa výsledná úroková sadzba dostane
až nad úroveň 2% p.a.
Dofinancovanie úveru
Jeden zo spôsobov ako dosiahnuť lepšiu úrokovú sadzbu pri žiadanej hypotéke je znižiť celkovú hodnotu LTV a to za pomoci:
• vlastných zdrojov,
• dofinancovania pomocou spotrebného úveru alebo úverom cez
stavebnú sporitelňu,
• zníženia celkového LTV zabezpečením ďalšej,
inej nehnuteľnosti.
Ako môžete vidieť, proces financovania môže byť
v celku komplikovaný. Preto je ideálne obrátiť sa na nezávislého
odborníka, ktorý na základe údajov od klienta vie posúdiť reálnosť
a výhodnosť získania 90% hypotéky.
Pre výpočet svojho financovania kliknite TU
Autor: Ing. Viktor Jakubčin , Dávid Krajcár