Úver na výstavbu rodinného domu
Kúpa alebo výstavba?
Pri každom klientovi sa stretávam s inou preferenciou vysnívanej nehnuteľnosti. Sú ľudia, ktorí preferujú bývanie v centre mesta, iní vyhľadávajú pokoj v okolí miest, resp. v obciach v blízkosti ich zamestnania alebo podnikania. Financovanie tohto typu bývania je celkom jednoznačné a finálne parametre úveru a výber banky určuje tak bonita klienta, ako aj lokalita, kde človek nadobúda svoju nehnuteľnosť. Väčšina klientov preto uvažuje nad kúpou hotovej nehnuteľnosti, prípadne holodomu, kde im odpadá, samozrejme, veľa starostí spojených s výstavbou. Na druhej strane však nemajú možnosť úpravy bývania „podľa svojich predstáv“.
Ak sa rozhodnete pre výstavbu, v tomto článku zhrniem dôležité body, na ktoré musí človek pri výstavbe nehnuteľnosti myslieť.
1. Pozemok
Prvý bod je vcelku jednoznačný. Vyberáme ideálny pozemok pre budúcu výstavbu. Ide znovu hlavne o preferenciu klienta a jeho finančné možnosti. Časť klientov nadobúda pozemok za vlastné prostriedky, resp. dostali pozemok darom/dedičstvom. Je tu ale aj časť klientov, ktorí na kúpu pozemku potrebujú riešiť financovanie úverom. Tu musím upozorniť, že bez pomernej čiastky vlastných prostriedkov sa do tejto možnosti ani neodporúčam púšťať a radšej navrhujem riešiť vytvorenie budgetu na tieto úkony.
Pri financovaní formou hypotekárneho úveru sa musí jednať o stavebný pozemok, čiže pozemok buď s vydaným stavebným povolením, alebo pozemok určený na výstavbu, vyplývajúci z územného plánu príslušnej obce.
Financovanie pozemku od bánk je rôzne a vo všeobecnosti platí, že výška hypotéky sa pohybuje na úrovni 70% až 90% z hodnoty pozemku. Táto %-na hodnota je priamo úmerná lokalite, kde sa pozemok nachádza, a preto si treba tieto parametre prejsť s finančným odborníkom ešte pred riešením žiadosti o úver.
2. Výstavba
Po nadobudnutí pozemku začína samotná časť výstavby, kde znovu platí, že klient môže o ďalšie financovanie (až na pár výnimiek) požiadať banku až po splnení podmienky na zápis rozostavanej nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Touto podmienkou je vystavanie nehnuteľnosti do výšky 1,2m.
K samotnej žiadosti o úver na výstavbu potrebujeme znalecký posudok na rozostavanú nehnuteľnosť, projektovú dokumentáciu k domu a stavebné povolenie. Na základe týchto dokladov určí znalec budúcu hodnotu nehnuteľnosti, t.j. ocení nehnuteľnosť, ako keby na danom pozemku už rodinný dom stál presne podľa projektu a použitých materiálov.
Príklad
Klienti majú vo vlastníctve pozemok, ktorý má podľa znaleckého posudku hodnotu 70 000 eur. Znalec nám vypočítal, že budúca hodnota nehnuteľnosti bude 180 000 eur aj s pozemkom. Z tejto hodnoty vychádza banka pri určení maximálnej výšky hypotekárneho úveru. Keďže banka vám môže poskytnúť
maximálne 90 % z hodnoty nehnuteľnosti, maximálny úver, ktorý môže byť poskytnutý, bude vo výške 162 000 eur (do tejto výšky úveru zarátame aj refinancovanie prípadného úveru poskytnutého na kúpu pozemku). Tu ale upozorňujem na fakt, že schválený hypotekárny úver Vám banka nepošle v hneď v plnej výške, ale po častiach, tzv. tranžiach.
Na základe prípadu z praxe je si teda potrebné dopredu naplánovať čerpanie tranží, keďže riziko pri tomto postupe spočíva v tom, že sa výstavba nehnuteľnosti v určitom bode zastaví. Keď sa celý proces už na začiatku nenastaví správne, môžete sa dostať do situácie, kedy dodávateľ stavby už bude požadovať úhradu vynaložených prostriedkov, vy však nebudete mať od banky k dispozícii dostatok zdrojov.
Ideálne je vyberať banku, ktorá nám vie poskytnúť financovanie na tzv. budúcu hodnotu nehnuteľnosti, a to až do výšky 90% z požadovaného úveru na výstavbu.
Úroková sadzba a celková preplatenosť úveru sú, samozrejme, podstatnými parametrami ale pri tomto type úveru vždy vyberajme banky, ktoré klienta nezaťažujú administratívne a celý proces výstavby je plynulý a čo najjednoduchší.
Dávid Krajcár , edit: Ing. Matej Amrich